HUKUM DAN PRANATA PEMBANGUNAN
ABSTRAK
Hukum adalah peraturan atau adat yang secara resmi dianggap mengikat, yang dikukuhkan
oleh penguasa atau pemerintah; (2) undang-undang, peraturan, dsb untuk mengatur
pergaulan hidup masyarakat (3) patokan (kaidah, ketentuan) mengenai peristiwa
(alam dsb) yg tertentu; (4) keputusan (pertimbangan) yg ditetapkan oleh hakim
(dl pengadilan). {KBBI}
Pranata adalah interaksi antar individu atau kelompok
atau kumpulan, pengertian individu dalam satu kelompok dan pengertian individu
dalam satu perkumpulan memiliki makna yang berbeda.
Pembangunan adalah perubahan
individu atau kelompok dalam kerangka mewujudkan peningkatan kesejahteraan
hidup.
Jadi kesimpulannya Hukum pranata
pembangunan adalah suatu peraturan yang mengatur suatu sistem yang bersifat
resmi maupun tidak resmi yang dimiliki oleh kelompok ataupun individu yang
bertujuan mewujudkan kesejahteraan hidup.
Izin Mendirikan Bangunan atau biasa dikenal dengan IMB
adalah perizinan yang diberikan oleh Kepala Daerah kepada pemilik bangunan
untuk membangun baru, mengubah, memperluas, mengurangi, dan/atau merawat
bangunan sesuai dengan persyaratan administratif dan persyaratan teknis yang
berlaku. IMB merupakan salah satu produk hukum untuk mewujudkan tatanan
tertentu sehingga tercipta ketertiban, keamanan, keselamatan, kenyamanan,
sekaligus kepastian hukum. Kewajiban setiap orang atau badan yang akan
mendirikan bangunan untuk memiliki Izin Mendirikan Bangunan diatur pada Pasal 5
ayat 1 Perda 7 Tahun 2009.
BAB
I
PENDAHULUAN
A.
LATAR BELAKANG
Dalam arsitektur khususnya Hukum
Pranata Pembangunan lebih berfokus pada peningkatan kesejahteraan hidup yang
berhubungan dengan interaksi individu dengan lingkungan binaan. Interaksi yang
terjadi menghasilkan hubungan kontrak antar individu yang terkait seperti
pemilik (owner), konsultan (arsitek), kontraktor (pelaksana), dan unsur
pendukung lainnya dalam rangka mewujudkan ruang/bangunan untuk memenuhi
kebutuhan bermukim.
Pelayanan publik adalah sesuatu yang
sangat penting pelaksanaannya, dimana pelayanan publik dapat menjadi tolokukur
suatu badan atau dinas pemerintah, yakni setiap pelayanan menjadi suatu
mekanisme yang sangat vital sesuai dengan bagiannya masing-masing. Namun hingga
saat ini masih terdapat banyak aduan dari masyarakat yang merasa pelayanan
publik belum optimal dan dirasa masih jauh dari kata memuaskan.
IMB merupakan salah satu bentuk
pelayanan perizinan yang di berikan oleh Kantor Pelayanan Perizinan Terpadu
(KPPT) dari sekian banyak perizinan yang diberikan. Sebelum memulai mendirikan
bangunan, pembuat bangunan perlu memiliki izin terkait tentang kelayakan,
kenyamanan, keamanan sesuai dengan fungsinya. Pembuatan IMB tidak hanya
diperlukan untuk mendirikan bangunan baru, tetapi juga dibutuhkan untuk
membongkar sebuah bangunan, merenovasi, menambah, mengurangi, mengubah fungsi
ruangan, atau memperbaiki dan mengubah bentuk atau struktur bangunan sesuai
dengan persyaratan administratif dan persyaratan teknis yang berlaku.. Tujuan
diperlukannya IMB adalah untuk menjaga ketertiban, keselarasan, kenyamanan, dan
keamanan dari bangunan itu sendiri terhadap penghuninya maupun lingkungan di
sekitarnya.
Dalam pelaksanaan pembuatan IMB
masih trerdapat beberapa masalah yang dikeluhkan oleh pengguna layanan terkait
dengan Persyaratan Pelayanan, Prosedur Pelayanan, Kecepatan Pelayanan dan
lambatnya proses ajuan IMB yang sudah masuk.
B.
RUMUSAN MASALAH
1.
Apa itu Hukum Pranata Pembangunan ?
2.
Apa itu Ijin Mendirikan Bangunan ?
3.
Apa itu Peran Hukum dan Pranata
Pembangunan dan Ijin Mendirikan Bangunan dalam dunia arsitektur ?
C. TUJUAN
1.
Mengetaui dan memahami apaitu Hukum
Pranata Pembangunan .
2.
Mengetaui dan memahami apaitu Ijin
Mendirikan Bangunan .
3.
Mengetaui dan memahami apa itu
Peran Hukum dan Pranata Pembangunan dan Ijin Mendirikan Bangunan dalam dunia
arsitektur .
BAB II
KAJIAN TEORI
HUKUM DAN
PRANATA PEMBANGUNAN
A. DEFINISI
HUKUM
adalah peraturan atau adat yang secara resmi dianggap mengikat, yang dikukuhkan
oleh penguasa atau pemerintah; undang - undang, peraturan, dsb untuk mengatur
pergaulan hidup masyarakat, patokan (kaidah, ketentuan) mengenai suatu hal.
PRANATA
adalah interaksi antar individu atau kelompok atau kumpulan, pengertian
individu dalam satu kelompok dan pengertian individu dalam satu perkumpulan
memiliki makna yang berbeda.
PEMBANGUNAN
adalah perubahan individu atau kelompok dalam kerangka mewujudkan peningkatan
kesejahteraan hidup.
Jadi dapat diartikan bahwa Hukum
Pranata Pembangunan adalah suatu peraturan yang mengatur suatu sistem
yang bersifat resmi maupun tidak resmi yang dimiliki oleh kelompok ataupun
individu yang bertujuan mewujudkan kesejahteraan hidup.
Lalu apa itu Hukum Pranata
Pembangunan dalam Arsitektur??? Jadi dalam Arsitektur Hukum Pranata Pembangunan
Lebih memfokuskan pada peningkatan kesejahteraan/mutu yang berhubungan dengan
interaksi individu dengan lingkungan binaan. Interaksi yang terjadi menghasilkan
hubungan kontrak antar individu yang terkait seperti pemilik (owner), konsultan
(arsitek), kontraktor (pelaksana), dan unsur pendukung lainnya dalam rangka
mewujudkan ruang atau bangunan untuk memenuhi kebutuhan bermukim.
B. USUR HUKUM DAN PRANATA PEMBANGUNAN
Hukum Pranata Pembangunan
memiliki 4 unsur, yaitu:
1.
Manusia
merupakan unsur pokok. Karena manusia merupakan sumber daya paling utama dalam
menentukan pengembangan pembangunan
2.
Sumber Daya Alam
merupakan faktor penting dalam pembangunan yang mana sebagai sumber utama dalam
pembuatan bahan material untuk proses pembangunan.
3.
Modal
faktor penting untuk mengembangkan aspek pembangunan dalam
suatu daerah. Apabila semakin banyak modal yang tersedia semakin pesat
pembangunan suatu daerah.
4.
Teknologi
saat ini menjadi faktor utama dalam proses pembangunan.
Dengan teknologi dapat mempermudah, mempercepat proses pembangunan.
C. STRUKTUR HUKUM PRANATA
Hukum Pranata di Indonesia
1.
Legislatif (MPR-DPR), pembuat produk
hukum
2.
Eksekutif (Presiden-pemerintahan),
pelaksana perUU yg dibantu oleh Kepolisian (POLRI) selaku
institusi yg berwenang melakukan
penyidikan; JAKSA yg melakukan penuntutan
3.
Yudikatif (MA-MK) sbglembaga penegak
keadilan
4.
Mahkamah Agung (MA) beserta
Pengadilan Tinggi (PT) & Pengadilan Negeri (PN) se-Indonesia mengadili
perkara yg kasuistik;
5.
Mahkamah Konstitusi (MK) mengadili
perkara peraturan PerUU
6.
Lawyer, pihak yg mewakili klien utk
berperkara di pengadilan, dsb.
D. DASAR HUKUM HUKUM DAN PRANATA PEMBANGUNAN
HUKUM DAN PRANATA PEMBANGUNAN UNDANG - UNDANG NO.4 tahun
1992 tentang Perumahan & Pemukiman. Dalam Undang - Undang ini terdapat 10
BAB (42pasal) antara lain yang mengatur tentang :
1.
Ketentuan Umum ( 2 pasal )
2.
Asas dan Tujuan (2 pasal )
3.
Perumahan ( 13 pasal )
4.
Pemukiman ( 11 pasal )
5.
Peran Serta Masyarakat ( 1 pasal )
6.
Pembinaan (6 pasal )
7.
Ketentuan Piadana ( 2 pasal )
8.
Ketentuan Lain - lain ( 2 pasal )
9.
Ketentuan Peralihan ( 1 pasal )
10.
Ketentuan Penutup ( 2 pasal )
Pada
Bab 1 berisi antara lain :
1.
Fungsi dari rumah
2.
Fungsi dari Perumahan
3.
Apa itu Pemukiman baik juga fungsinya
4.
Satuan lingkungan pemukiman
5.
Prasarana lingkungan
6.
Sarana lingkungan
7.
Utilitas umum
8.
Kawasan siap bangun
9.
Lingkungan siap bangun
10.
Kaveling tanah matang
11.
Konsolidasi tanah permukiman
Bab
2 Asas dan Tujuan, isi dari bab ini antara lain :
Penataan perumahan dan permukiman
berlandaskan pada asas manfaat, adil dan merata, kebersamaan dan kekeluargaan,
kepercayaan pada diri sendiri, keterjangkauan, dan kelestarian lingkungan
hidup.
Tujuan penataan perumahaan dan pemukiman
:
1.
Memenuhi kebutuhan rumah sebagai
salah satu kebutuhan dasar manusia, dalam rangka peningkatan dan pemerataan
kesejahteraan rakyat
2.
Mewujudkan perumahan dan permukiman
yang layak dalam lingkungan yang sehat, aman, serasi, dan teratur
3.
Memberi arah pada pertumbuhan
wilayah dan persebaran penduduk yang rasional
4.
Menunjang pembangunan di bidang
ekonomi, sosial, budaya, dan bidangbidang lain.
Bab 3 Perumahan, isi bab ini antara
lain :
1.
Hak untuk menempati /memiliki rumah
tinggal yang layak
2.
Kewajiban dan tanggung jawab untuk
pembangunan perumahan dan pemukiman
3.
Pembangunan dilakukan oleh pemilik
hak tanah saja
4.
Pembangunan yang dilakukan oleh
bukan pemilik tanah harus dapat persetuan dari pemilik tanah / perjanjian
5.
Kewajiban yang harus dipenuhi oleh
yang ingin membangun rumah / perumahan
6.
Pengalihan status dan hak atas rumah
yang dikuasai Negara
7.
Pemerintah mengendalikan harga sewa
rumah
8.
Sengketa yang berkaitan dengan
pemilikan dan pemanfaatan rumah diselesaikan melalui badan peradilan
9.
Pemilikan rumah dapat beralih dan
dialihkan dengan cara pewarisan dll
Bab 4 Permukiman, isi bab ini antara
lain :
1.
Pemenuhan
kebutuhan permukiman diwujudkan melalui pembangunan kawasan permukiman skala
besar yang terencana
2.
Tujuan
pembangunan permukiman
3.
Pelaksanaan
ketentuandilaksanakan sesuai dengan rencana tata ruang wilayah
4.
Program
pembangunan daerah dan program pembangunan sektor mengenai prasarana, sarana
lingkungan, dan utilitas umum
5.
Penyelenggaraan
pengelolaan kawasan siap bangun dilakukan oleh badan usaha milik Negara
6.
Kerjasama
antara pengelola kawasan siap bangun dengan BUMN
7.
Di
wilayah yang ditetapkan sebagai kawasan siap bangun Pemerintah memberikan
penyuluhan dan bimbingan, bantuan dan kemudahan ketentuan yang wajib dipenuhi
oleh badan usaha dibidang pembangunan perumahan tahap - tahap yang dilakukan
dalam pembangunan lingkungan siap bangun kegiatan - kegiatan untuk meningkatkan
kualitas permukiman dll
Bab
5 Peran serta masyarakat, isi bab ini antara lain :
1.
Hak dan kesempatan yang sama untuk turut serta dalam pembangunan perumahan /
permukiman
2.
Keikutsertaan dapat dilakukan perorangan / bersama
Bab 6
Pembinaan, isi bab ini antara lain :
1.
Bentuk pembinanaan pemerintah dalam pembangunan
2.
Pembinaan dilakukan pemerintah di bidang perumahan dan pemukiman
3.
Pembangunan perumahan dan permukiman diselenggarakan berdasarkan rencana tata
ruang wilayah perkotaan dan rencana tata ruang wilayah dll.
Bab 7 Ketentuan Pidana, isi bab ini
antara lain :
1.
Hukuman yang diberikan pada yang melanggar
peraturan dalam pasal 7 baik disengaja ataupun karena kelalaian.
2.
Dan hukumannya dapat berupa sanksi
pidana atau denda.
Bab 8 Ketentuan Lain-lain, isi bab
ini antara lain :
1.
Penerapan ketentuan pidana
sebagaimana dimaksud dalam Pasal 36 tidak menghilangkan kewajibannya untuk
tetap memenuhi ketentuan Undang-undang ini.
2.
Jika kewajiban sebagaimana dimaksud
dalam Pasal 38 tidak dipenuhi oleh suatu badan usaha di bidang pembangunan
perumahan dan permukiman, maka izin usaha badan tersebut dicabut.
Bab 9 Ketentuan Peralihan, isi bab
ini antara lain :
Pada saat mulai berlakunya
Undang-undang ini, semua peraturan pelaksanaan di bidang perumahan dan
permukiman yang telah ada tetap berlaku sepanjang tidak bertentangan dengan
Undang-undang ini atau belum diganti atau diubah berdasarkan Undang-undang ini.
Bab 10 Ketentuan Penutup, isi bab
ini antara lain :
1.
Peraturan Pemerintah Pengganti
Undang-undang nomor 6 tahun 1962 tentang Pokok-pokok perumahan (Lembaran Negara
Tahun 1962 Nomor 40, Tambahan Lembaran Negara Nomor 2476) menjadi Undang-undang
(Lembaran Negara Tahun 1964 nomor 3,
2.
Undang-undang ini mulai berlaku pada
tanggal diundangkan dan penerapannya diatur dengan Peraturan Pemerintah
selambat-lambatnya 2 (dua) tahun sejak Undang-undang ini diundangkan.
IJIN MENDIRIKAN BANGUNAN
A.
DEFINISI
Izin
Mendirikan Bangunan atau biasa dikenal dengan IMB
adalah perizinan yang diberikan oleh Kepala Daerah kepada pemilik bangunan
untuk membangun baru, mengubah, memperluas, mengurangi, dan/atau merawat
bangunan sesuai dengan persyaratan administratif dan persyaratan teknis yang berlaku.
IMB merupakan salah satu produk hukum untuk mewujudkan tatanan tertentu
sehingga tercipta ketertiban, keamanan, keselamatan, kenyamanan, sekaligus
kepastian hukum. Kewajiban setiap orang atau badan yang akan mendirikan
bangunan untuk memiliki Izin Mendirikan Bangunan diatur pada Pasal 5 ayat 1
Perda 7 Tahun 2009.
IMB akan melegalkan suatu bangunan
yang direncanakan sesuai dengan Tata Ruang yang telah ditentukan. Selain itu,
adanya IMB menunjukkan bahwa rencana kostruksi bangunan tersebut juga dapat
dipertanggungjawabkan dengan maksud untuk kepentingan bersama
B. DASAR HUKUM IJIN MENDIRIKAN BANGUNAN
Peraturan dan perundang-undangan
yang memuat IMB adalah sebagai berikut:
3.
Undang-undang no. 28 tahun 2002
tentang Bangunan Gedung
4.
Undang-undang no. 26 tahun 2007
tentang Penataan Ruang
5.
PP no. 36 tahun 2005 tentang
Peraturan Pelaksanaan Undang-undang no. 28 tahun 2002 tentang Bangunan Gedung.
6.
UU no. 28 tahun 2002 tentang
Bangunan Gedung
C. PERIJINAN KHUSUS
Peraturan dan perundang-undangan yang memuat IMB adalah sebagai berikut:
Perizinan
pembangunan tempat ibadah
Pengurusan
IMB untuk tempat ibadah diatur dalam Peraturan Bersama Menteri Agama dan
Menteri Dalam Negeri Nomor 9 tahun 2006/nomor 8 tahun 2006 tentang Pedoman
Pelaksanaan Tugas Kepala Daerah/ Wakil Kepala Daerah dalam Pemeliharaan
Kerukunan Umat Beragama, Pemberdayaan Forum Kerukunan Umat Beragama, dan
Pendirian Rumah Ibadat.
D. Manfaat Memiliki IMB (Izin Mendirikan Bangunan)
Beberapa manfaat dari sebuah
Bangunan yang telah ber-IMB dibandingkan dengan bangunan yang tidak ber-IMB,
diantaranya:
Mendapatkan kepastian dan
perlindungan hukum pada bangunan yang Anda bangun agar ketika bangunan tersebut
berdiri, tidak akan mengganggu atau merugikan kepentingan orang lain.
1.
Meningkatkan nilai jual rumah
2.
Dapat dijadikan sebagai jaminan atau agunan
3.
Syarat transaksi jual beli dan sewa menyewa rumah.
4.
Jaminan kredit bank
5.
Peningkatan status tanah
6.
Informasi peruntukan dan rencana jalan
E. Kelengkapan Persyaratan Permohonan IMB Rumah
Tinggal
Berikut ini beberapa
kelengkapan/berkas yang perlu Anda persiapkan sebelum mengurus Permohonan Izin
Mendirikan Bangunan (IMB), diantaranya:
1.
Formulir Permohonan Izin Mendirikan
Bangunan (PIMB) yang sudah diisi secara lengkap beserta tandatangan.
2.
Fotokopi KTP pemilik tanah atau
pemohon.
3.
Fotokopi NPWP pemohon.
4.
Fotokopi surat kepemilikan tanah,
berupa sertifikat tanah dari BPN yang dilegalisisasi notaris atau kartu kavling
dari pemerintah daerah atau Pusat yang telah dilegalisisasi pemerintah
kotamadya atau instansi pusat penerbit kartu kavling.
5.
Fotokopi surat tagihan dan bukti
pembayaran PBB tahun berjalan.
6.
Ketetapan Rencana Kota (KRK) dari
PTSP sebanyak 7 lembar.
7.
Rencana Tata Letak Bangunan (RTLB),
apabila pada lokasi dimaksud karena peruntukannya, disyaratkan RTLB dari PTSP
sebanyak 5 lembar.
8.
Fotokopi SIPPT dari Gubernur bila
luas tanah 5.000 m2 atau lebih;
9.
Gambar rencana arsitektur (khusus
pada zonasi R.5, rumah besar atau R.9, rumah KDB rendah atau di lokasi yang
termasuk golongan pemugaran, gambar harus ditandatangani perencana pemilik
IPTB) sebanyak 5 set;
10.
Rekomendasi TPAK untuk perencanaan
arsitektur bangunan (bila lokasi bangunan termasuk golongan pemugaran A, B,
atau C);
11.
Perhitungan dan gambar rencana
konstruksi yang ditandatangani perencana konstruksi pemilik IPTB (untuk
bangunan bertingkat dengan bentang lebih dari 5 m) sebanyak 4 set.
F. Biaya Retribusi IMB
Berdasarkan Perda No.3 Tahun 2012,
retribusi IMB rumah tinggal dihitung dengan rumus luas bangunan dikali indeks
dikali harga satuan retribusi. Pembayaran retribusi rumah tinggal dapat
dilakukan setelah diterbitkan Surat Ketetapan Retribusi Daerah (SKRD) dari
seksi pelayanan IMB Kecamatan dan pembayaran dilakukan di Kas Daerah. Setelah
diperoleh Bukti Pembayaran Retribusi dari Kas Daerah, lembar untuk P2B
diserahkan ke Loket PTSP.
G. PENGURUSAN IMB SECARA MANUAL
Cara berikut ini sangat biasa
dilakukan oleh mayoritas penduduk di Indonesia, dengan datang ke kantor pemerintah
setempat dan mengisi Formulir Pengajuan IMB dan membawa seluruh
berkas/kelengkapannya.
Pemerintah kota sekarang memiliki
situs pemerintah dan biasanya terdapat prosedur mengurus IMB. Anda bisa
mengunduh formulirnya tanpa perlu report pergi ke kantor pemerintah kota.
H. PENGURUSAN IMB SECARA ONLINE
Salah satu kemudahan dari pengurusan
IMB secara online adalah Anda tidak perlu mengantri di kantor
kecamatan dengan antrean yang panjang. Namun kemudahan pengurusan IMB
secara online hanya dapat digunakan untuk Anda yang ingin
membangun properti di Provinsi Jakarta dan Kota Bandung.
Langkah mudah dalam pengurusan IMB
secara online:
1.
Buka situs pendaftaran IMB online,
untuk wilayah Jakarta di dppb.jakarta.go.id dan
untuk wilayah Bandung di dpmptsp.bandung.go.id.
2.
Daftarkan diri Anda pada website tersebut,
lalu login dengan akun yang sudah didaftarkan.
3.
Pilih antara menu IMB rumah tinggal
atau non-rumah tinggal, lalu masukkan lampiran data berupa gambar bangunan yang
dimaksud.
4.
Scan dokumen
yang diperlukan lalu unggah dan kirim (submit) semua data yang
diperlukan. Anda harus mengisi data dengan lengkap, karena jika tidak maka
permohonan akan ditolak
5.
Selanjutnya, Anda dapat membayar
retribusi ke Bank daerah sesuai dengan daerah Anda masing-masing. Contohnya
jika Anda berdomisili di Jakarta, maka Anda harus membayar retribusi ke Bank
DKI atau jika Anda berdomisili di Tangerang, Anda harus membayar retribusi ke
Bank BJB. Setelah membayar, bukti bayarnya dapat Anda scan lalu diunggah ke
dalam website
I.
JANGKA WAKTU PROSES PEMBUATAN IMB
IMB Rumah Tinggal diterbitkan oleh
kepala seksi satlak PTSP Kecamatan setempat. Ketentuan dalam Peraturan Gubernur
No. 129 Tahun 2012 menentukan bahwa penyelesaian IMB Rumah Tinggal adalah
kurang lebih selama 20 hari kerja.
IMB yang telah diterbitkan akan
diberitahukan melalui pesan singkat atau telepon kepada pemohon atau kuasa,
dapat diambil dengan membawa bukti pembayaran retribusi IMB dan dengan surat
kuasa, apabila yang mengambil bukan pemohon ke loket PTSP kecamatan.
J.
PENGURUSAN IMB RENOVASI RUMAH
Dalam merenovasi rumah, Anda juga diharuskan
mendapatkan IMB. Berikut renovasi yang memerlukan IMB:
1.
Memperluas rumah atau merancang
bangunan baru baik ke atas maupun ke samping.
2.
Mengubah fasad (tampak muka) rumah
Namun tidak semua aktivitas renovasi
rumah memerlukan IMB. Untuk renovasi rumah yang tidak memerlukan IMB di
antaranya adalah:
1.
Pekerjaan
yang termasuk dalam kategori pemeliharaan dan perawatan bangunan yang bersifat
biasa, misalnya melakukan pengecatan ulang dinding rumah atau memperbaiki atap
rumah yang bocor.
2.
Mendirikan
bangunan di halaman belakang yang isinya tidak lebih dari 12 m2
3.
Membangun
bangunan di bawah tanah.
K. SANKSI AKAN BANGUNAN YANG TIDAK BER-IMB
Melihat manfaat dan juga keharusan
dari setiap bangunan dalam memilkiki Surat IMB, sebagai masyarakat Indonesia
yang taat akan peraturan pemerintah, sudah seharusnya kita mengurus IMB secara
benar. Namun demikian, IMB dianggap tidak terlalu penting oleh sebagian
masyarakat. Padahal, membangun atau merenovasi rumah tanpa mengurus IMB dapat
dikenakan sanksi yang cukup memberatkan.
Sanksi dapat berupa sanksi
administratif maupun sanksi penghentian bangunan atau renovasi sementara,
sampai dengan diperolehnya IMB. Menurut Pasal 115 ayat (2) PP 36/2005, pemilik
rumah yang tidak mengantongi IMB dapat dikenakan sanksi perintah pembongkaran.
BAB III
STUDY KASUS
Isu yang
terkait dengan pemanfaatan lahan yang saya angkat adalah kurang optimalnya
kebijakan IMB sebagai instrumen pengendalian penggunaan lahan dan bangunan, dan
implikasinya terhadap konversi lahan dan bangunan. Banyaknya kasus
penyalahgunaan bangunan di beberapa lokasi di Jakarta Barat yang semakin tinggi
memberi kesan bahwa implementasi IMB belum berlaku secara optimal.
Sebagai
bahan acuan saya mengambil beberapa contoh kasus mengenai penyalahgunaan dan
permasalahan hukum IMB:
A.
KASUS 1:
Pada kamis
5 november 2009, Suku Dinas Pengawasan dan Penertiban Bangunan (Sudin P2B)
Jakbar membongkar dua bangunan tiga lantai di Tomang utara, Grogolpetamburan
Jakarta Barat.
Berdasarkan
izin yang dikeluarkan Sudin P2B Jakbar, dua bangunan yang beralamat di Jl.
Tomangutara No 14 dan 8 itu diperuntukan untuk rumah tinggal dan maksimal dua
lantai. Namun, pemilik membangun tiga lantai, sehingga menyalahi aturan.
Pemilik bangunan telah diperingatkan dengan telah diberikannya SP4, tetapi
pemilik tidak menggubrisnya sehingga berakibat ditertibkannya bangunan
tersebut.
Pembongkaran
yang dilakukan sekitar 50 petugas gabungan Satpol PP, TNI, Polri, dan tenaga
kuli bangunan ini, telah sesuai dengan prosedur. Sebelum ditertibkan, kedua
pemilik bangunan berulang kali diingatkan, namun hingga SP4 dilayangkan pada 9
dan 11 Februari 2009, proses pekerjaan tetap berjalan. Karena tidak ditanggapi,
penertiban dilanjutkan dengan menerbitkan SPB pada 8 Agustus 2009.
Dalam
penertiban itu, hingga bangunan di lantai tiga dari kedua bangunan itu yang
dibongkar. Penertiban berjalan lancar, tidak ada upaya perlawanan dari pemilik.
Pemilik tidak beusaha melawan karena memang sudah menyadari bangunannya
menyalahi izin.
Sebenarnya
bukan hanya Sudin P2B yang membongkar bangunan tersebut. Secara tidak langsung
ketidakpedulian sang pemilik bangunan untuk menyalahi IMB merupakan akar
permasalahan dari kerugian yang dideritanya sendiri.
B.
KASUS 2:
Pada Jumat
13 november 2009, sebanyak 98 pemilik bangunan bermasalah dijatuhi sanksi denda
dalam sebuah persidangan tindak pidana ringan (Tipiring) di Pengadilan Negeri
Jakarta Barat, Mereka sebelumnya terjaring petugas dalam operasi yustisi
bangunan yang dilakukan oleh Sudin Pengawasan dan Penertiban Bangunan (Sudin
P2B) setempat.
Dari 98
pemilik bangunan, hanya satu orang yang tidak menghadiri persidangan. Namun
majelis hakim tetap memberikan sanksi denda kepada yang bersangkutan.
Data Kasie
Penertiban Sudin P2B Jakarta Barat, menyebutkan, lima pemilik bangunan
dikenakan denda Rp 5 juta. Sedangkan sisanya antara Rp 500 ribu hingga Rp 2,5
juta per orang. Sejatinya, yustisi ini targetnya dilakukan kepada 182 pemilik
bangunan. Ternyata 84 orang telah mengurus perizinannya dan kini sudah selesai.
Sedangkan 98 orang lainnya tetap tidak menggubris peringatan dan tetap
menyalahi aturan.
Peraturan
dan pasal - pasal yang dilanggar adalah sebagai berikut:
o
Perda No 7
Tahun 1991 tentang Bangunan Dalam Wilayah DKI Jakarta. Pasal yang dituduhkan
pada mereka adalah:
o
Pasal 5
(bangunan tidak dilengkapi dengan IMB)
o
Pasal 23
(tentang bangunan yang tidak sesuai dengan perizinan)
o
Pasal 49
(tidak sesuai dengan peruntukan).
Kendati
telah membayar denda, pemilik bangunan yang bermasalah tetap akan ditindak
tegas apabila tidak segera mengurus IMB bangunannya. Selama persidangan
berlangsung, para pemilik bangunan bermasalah ini terlihat pasrah. Seluruhnya
mengakui kesalahannya masing-masing dan menerima putusan majelis hakim.
Sebenarnya
dalam mengurus IMB suatu bangunan tidaklah sulit seperti dibayangkan selama
ini. Seperti diakui oleh salah satu pemilik bangunan bermasalah yang belokasi
di Kembangan. Bangunan yang menjadi miliknya telah menyalahi IMB, padahal
dirinya telah mengurus IMB. Sayangnya sebelum IMB miliknya selesai dibuat,
bangunannya sudah terlanjur terkena yustisi. Ternyata yang menyebabkan proses
IMB nya tersendat adalah karena dirinya tidak mengurus sesuai prosedur
yang resmi. Melainkan melalui jasa perantara, yang malah kena biaya tinggi dan
tidak kunjung rampung.
C. KASUS 3:
Maraknya
bangunan bermasalah di Jakarta Barat membuat Sudin Perizinan Bangunan setempat
memperketat pembuatan izin mendirikan banguan (IMB). Masyarakat dihimbau agar
datang dan mengurus sendiri IMB-nya ke Kantor Perizinan Bangunan atau
mendatangi Kantor Seksi Perizinan Bangunan di kecamatan masing-masing.
"Sebaiknya
pengurusan IMB dilakukan sendiri, bila terpaksa menggunakan jasa perantara,
harus memiliki surat kuasa," kata Sambas, Kasudin Perizinan Bangunan
Jakarta Barat, Jumat (3/4).
Banyaknya
bangunan bermasalah, menurut Sambas, disebabkan kurangnya kesadaran masyarakat
dalam mengurus sendiri perizinannya. Padahal, biaya pembuatan IMB tidak terlalu
besar dibanding kerugian yang dialami bila bangunan telanjur dibongkar.
"Perizinan bangunan yang dibuat sesuai prosedur tidak memakan biaya besar.
Walau mengurusnya sedikit lama, bangunan kita aman dari penertiban," kata
Sambas.
Kasudin
menyebutkan, biaya pengurusan IMB, mulai dari izin rumah tinggal hingga
bangunan pertokoan, sudah diatur dalam Perda DKI Jakarta Nomor 1 Tahun 2007
tentang Retribusi Perizinan Bangunan. "Jumlah uang yang dibayarkan
disesuaikan dengan luas bangunan dan peruntukan bangunan. Itu semuanya sudah
diatur dalam perda. Jadi, hindarilah perantara, apalagi calo," saran
Sambas.
Sejak
memisahkan diri dari Suku Dinas Pengawasan dan Penertiban Bangunan (P2B),
perizinan bangunan murni dilakukan oleh sudin ini. Sudin Perizinan Bangunan
memiliki tugas pokok mengurusi perizinan dan menghitung retribusi IMB.
Sementara
itu, Sudin Pengawasan dan Penertiban Bangunan lebih pada pengawasan lapangan
dan pengambil tindakan penertiban terhadap bangunan bermasalah. "Jadi kita
hanya bekerja di belakang meja, sementara Sudin P2B yang ke lapangan,"
ujarnya seraya menyebutkan, pada tahun 2009 ini, Sudin Perizinan Bangunan
Jakarta Barat menargetkan pendapatan retribusi dari pembuatan IMB sebesar Rp 15
miliar.
D. KASUS 4:
Proyek Hambalang yang
berlokasi di Bogor, terbengkalai sejak 2011. Saat masa pemerintahan Susilo
Bambang Yudhoyono, proyek ini terpaksa dihentikan karena amblas dan adanya
kasus korupsi.
Kini,
Presiden Joko Widodo (Jokowi) memerintahkan Kementerian Pekerjaan Umum dan
Perumahan Rakyat (PUPR) untuk mengkaji kembali proyek tersebut. Tujuannya agar
proyek ini bisa dilanjutkan.
Menurut
Menteri PUPR Basuki Hadimulyono, permasalahan teknis yang masih perlu
dipikirkan dari proyek ini adalah Izin Mendirikan Bangunan (IMB).
"(Peraturan)
IMB-nya 3 lantai, tapi yang dibangun 5-6 lantai. Ini bagaimana?," ujar
Basuki di Kementerian PUPR, Jakarta, Kamis (31/3/2016).
Ia
menuturkan, terkait hal ini, pemerintah harus berdiskusi dengan para pakar.
Alternatifnya hanya dua, bangunannya diteruskan atau dipangkas.
Kalau
diteruskan, IMB Hambalang berarti
harus diputihkan. Sementara jika mengikuti IMB yang berlaku, berarti beberapa
lantai di proyek Hambalang harus dipangkas.
Basuki
mengatakan, untuk keputusannya, Presiden akan mengadakan rapat terbatas (Ratas)
kembali dalam kurun dua minggu mendatang.
Ratas ini
juga membicarakan proyek Hambalang akan difungsikan sebagai wisma atlet seperti
rencana awal atau fungsi yang lain.
Pada
tanggal 21 Maret 2016 silam, pemerintah membentuk tim audit teknologi teknik
bangunan, tim drainase, dan tim regulasi.
Beberapa
tim ini, kata Basuki, berasal dari sejumlah universitas, antara lain
Universitas Indonesia (UI), Intitut Teknologi Bandung (ITB), Universitas
Diponegoro dan Universitas Gadjah Mada.
Dalam
kajiannya, para peneliti menemukan ada pergerakan tanah sebesar 8 milimeter per
tahun. Menurut Basuki, angka ini termasuk sangat lambat.
Pasalnya,
kriteria pergerakan tanah yang sangat lambat adalah di bawah 1,5 centimeter per
tahun. Ia membandingkan, pergerakan tanah di Pluit terjadi sebanyak 12-15
centimeter per tahun.
Selain
itu, pengamatan juga dilakukan pada bangunan. Hasilnya, bangunan masih berdiri
tegak dan tidak bergeser.
Bangunan
juga tidak mengalami keretakan yang berarti, hanya ada retakan rambut yang
normal. Kemudian, ada longsoran tanah atau timbunan yang dinilai masih wajar.
Proyek pembangunan
rumah susun di Stasiun Pondok Cina, Depok terpantau belum dimulai. Hal itu
ditengarai karena belum terbitnya Izin Mendirikan Bangunan (IMB) dari
Pemerintah Kota Depok.
E. KASUS 5:
Belum
terbitnya IMB disebabkan belum terpenuhinya syarat lebar jalan atau right
of way (ROW).
Lokasi
Stasiun Pondok Cina yang menjadi area pembangunan rusun terpantau berjarak
sekitar 150 meter dari Jalan Margonda.
Pemkot
Depok mensyaratkan, hunian vertikal yang berjarak minimal 13 meter dari jalan
raya harus memiliki jalan akses dengan lebar minimal 20 meter. Kondisi inilah
yang belum terpenuhi untuk lokasi rusun di Stasiun Pondok Cina.
Pantuan Kompas.com pada
Selasa (24/10/2017), satu-satunya jalan akses penghubung antara Jalan Margonda
dan Stasiun Pondok Cina hanya memiliki lebar sekitar 5-6 meter. Jalan ini tidak
bisa dilalui oleh dua mobil dari arah berlawanan. Dalam arti, harus ada salah
satu mobil yang berhenti dan sedikit menepi untuk memberi kesempatan mobil
lainnya lewat.
Di
sepanjang pinggir jalan berdiri ruko-ruko yang kebanyakan membuka usaha foto
copy.
Wali Kota
Depok Idris Abdul Somad meminta agar pengembang proyek rusun segera memenuhi
syarat lebar jalan. Jika belum, ia meminta agar aktivitas proyek tidak
dilakukan, termasuk kegiatan pemasaran.
"Dari
Wasdal (pengawasan dan pengendalian) akan melihat apa yang mereka lakukan.
Kalau ada aktivitas (di lokasi proyek), kami akan tegur. Promosi akan kami
stop. Kalau tidak diindahkan, tidak akan kami keluarkan perizinannya,"
kata Idris di Balai Kota Depok, Rabu (11/10/2017).
Groundbreaking proyek pembangunan rusun di Stasiun Pondok
Cina sebenarnya sudah dilakukan pada 2 Oktober silam oleh Menteri BUMN Rini
Soemarno dan Menteri PUPR Basuki Hadimoeljono.
Saat itu,
sebagian area parkir stasiun yang dialokasikan untuk rusun tampak sudah
dipagari. Namun, sebagian pagar tersebut kini sudah dibongkar.
Lahan
untuk lokasi pembangunan rusun terpantau sudah difungsikan kembali untuk tempat
parkir kendaraan. Sama sekali tak ada aktivitas proyek di sana. Tak tampak pula
alat berat yang beberapa pekan lalu sudah ditempatkan di lokasi tersebut.
F. KASUS 6:
Sebuah
Rumah warga di Jalan Patimura Desa Jepang Pakis RT 05 RW 01 Kecamatan Jati
Kudus Jateng terpaksa dibongkar paksa oleh tim Satpol PP Kudus, Sabtu (10/6).
Rumah milik Erwan Widiyanto (37) dinyatakan melanggar izin mendirikan bangunan
sesuai dengan Perda Kab. Kudus No 14 Tahun 2015 tg Perubahan Perda tentang
Retribusi IMB. Dalam proses pembongkaran pemilik tidak melakukan perlawanan.
Kepala
Satpol PP Kab Kudus, Djati Solechah mengatakan sebelum melakukan pembongkaran
bangunan yang melanggar Perda yakni berupa rumah milik Erwan Widiyanto,
pihaknya telah mengadakan pembinaan secara persuasif sehingga pada saat
pembongkaran berjalan lancar. "Pemilik rumah menyadari kesalahannya,
justru ikut menyaksikan rumahnya dirobohkan", ujar Djati.
Proses
pembongkaran rumah permanen tersebut menurut Djati mengunakan alat berat yang
didatangkan ke lokasi yang kemudian tim Satpol PP mengawal keamanan selama
pembongkaran. Pemilik telah diminta mengamankan benda-benda berharga yang ada
didalam rumah. "Bangunan telah kosong saat kami bongkar", paparnya.
"Baru
pertama kali ini pada saat pembongkaran bangunan milik warga berjalan sangat
tertib dan lancar. Prosesnya juga cepat", tambah Djati seperti
dilaporkan Kontributor elshinta, Sutini.
Djati
berharap masyarakat sebelum membangun rumah ataupun bangunan untuk mengurus
izin sesuai dengan aturan yang berlaku. Jangan sampai melanggar Perda yang ada.
Ditambahkannya,
sebagai tim penegak perda pihaknya selalu mengedepankan pembinaan terlebih
dahulu sebelum dilakukan tahap eksekusi.
BAB
IV
PEMAHAMAN,
SOLUSI DAN KESIMPULAN
A. PEMAHAMAN
SERTA SOLUSI:
Sebelum kita membedah kedua kasus
diatas lebih dalam, mari kita telaah apa itu Izin Mendirikan Bangunan (IMB).
Izin Pembangunan kawasan dapat
dikelompokkan menjadi izin kegiatan/sektor, izin pertanahan, izin perencanaan
dan bangunan, serta izin lingkungan. Pada bagian izin perencanan dan bangunan
terdapat dua bentuk perizinan, yaitu Izin Perencanaan dan Izin Mendirikan
Bangunan (IMB).
Instrumen-instrumen berupa perizinan
tersebut digunakan sebagai alat pengawasan penggunaan tanah agar perkembangan
penggunan tanah dapat dikendalikan. Dengan adanya mekanisme perizinan ini dapat
diatur jenis-jenis kegiatan pembangunan yang sesuai dengan fungsi kawasan yang
telah ditetapkan dalam rencana tata ruang kawasan tersebut. Kegiatan
pembangunan yang dikategorikan melakukan pelanggaran adalah pembangunan tidak
berizin atau pembangunan berizin yang pelaksanaannya tidak sesuai dengan
rekomendasi/ketentuan yang telah ditetapkan. Kriteria pembangunan tidak berizin
adalah kegiatan pembangunan yang tidak memiliki izin atau kegiatan pembangunan
yang telah diproses perizinannya tetapi ditolak namun tetap melaksanakan
kegiatan.
Izin Peruntukan Tanah (IPT)
merupakan izin awal pembangunan perumahan. Bagi para developer ataupun
masyarakat yang akan mendirikan bangunan perumahan, masih ada izin lanjutan
yang harus diurus hingga mempunyai Izin Mendirikan Bangunan (IMB), yaitu mulai
dari pembuatan dokumen lingkungan, site plan, proses pengalihan hak atas tanah
hingga akhirnya diperoleh IMB.
Izin Mendirikan Bangunan (IMB)
adalah izin untuk mendirikan, mengubah, memperbaiki dan/atau membongkar
bangunan-bangunan. Izin ini berlaku untuk selama bangunan tersebut tidak
dialih-fungsikan dan sepanjang bangunan tidak dibongkar, dirubah, ditambah,
atau dikurangi. Setiap aktivitas budidaya rinci yang bersifat binaan (bangunan)
perlu memperoleh IMB jika akan dibangun. Perhatian utama diarahkan pada
kelayakan struktur bangunan melalui penelaahan Rancangan Rekayasa Bangunan,
Rencana Tapak di Tiap Blok Peruntukan (terutama bangunan berskala besar), atau
rancangan arsitektur (tiap persil). Jenis izin ini dikeluarkan oleh Dinas
Pekerjaan Umum, melalui Unit Pelayanan Terpadu Perizinan Satu Atap (UPTPSA).
Disamping prosedur yang memang telah
menjadi suatu pokok yang harus dipahami, ditaati dan dilaksanakan oleh pemilik
bangunan, kondisi apapun yang dialami si pemilik bangunan tidak selayaknya
menjadi suatu alasan dalam menyalahi aturan pemerintah. Dalam kasus pertama,
kita dihadapkan dengan sikap tidak peduli seorang pemilik bangunan yang
menyalahi IMB yang dimilikinya. Peringatan hingga turunnya SP4 dari Sudin P2B
tidak membuat gentar si pemilik. Jikalau IMB segera diperbaharui tidak
disangsikan penertiban dalam hal ini pembongkaran bangunan dapat dielakkan.
Namun tidak semua pemilik bangunan
100% sepatutnya menanggung semua kesalahan dalam permasalahan IMB, oknum –
oknum pemerintah yang menawarkan ‘jasa perantara’ yang menjanjikan kemudahan
dalam mengurus IMB. Hal ini merupakan sisi lain dari bobroknya pengawasan serta
penyuluhan kepada masyarakat bahwa proses pembuatan IMB sesuai dengan prosedur
tidaklah sesulit yang selama ini dibayangkan.
Solusi terampuh yang selama ini
terus berjalan ialah tersedianya Unit Pelayanan Terpadu Perizinan Satu Atap
(UPTPSA), yang selain merupakan sarana masyarakat untuk mengurus izinnya dengan
aman dan nyaman juga untuk mendapatkan semua informasi, serta penyuluhan
tentang prosedur yang sesuai dan resmi dalam mendapatkan IMB.
B. KESIMPULAN
Tingkat
efisiensi implementasi IMB sebagai instrumen pengendalian penggunaan lahan
ternyata belum sepenuhnya berjalan sesuai dengan yang diharapkan. Masih kerap
terjadi penyelewengan dan penyalahgunaan.
Peran
Badan Pengendali Pertanahan/Penggunaan Lahan (pemerintah) dalam upaya
implementasi instrumen pengendali yang ada sudah cukup memadai meninjau
penertiban yang dilakukan. Kendati belum 100% menyadarkan masyarakat arti
pentingnya tertib dalam prosedur pembangunan. Penertiban yang telah
dilakukan belum menimbulkan efek jera.
Kesadaran
dalam menaati peraturan merupakan dasar dan sebuah pegangan dalam bermasyarakat
dengan baik dan sesuai. Pemahaman ini belum tumbuh dalam masyarakat mengingat
masih tingginya tingkat ketidak pedulian dalam sikap taat hukum.
Saat
ini, masih ada banyak bangunan yang tidak memiliki IMB. Artinya,
bangunan-bangunan tersebut ilegal dan bangunan tersebut belum disetujui untuk
dibangun.
Selain
itu masalah juga terdapat pada kantor-kantor pemerintah di mana terdapat banyak
birokrasi dan percaloan. Dengan memberikan solusi untuk mendapatkan IMB dengan
cepat, yakni dengan menggunakan calo atau dengan menyuap pegawai kantor itu.
Tentu saja konsekuensinya adalah biaya yang semakin mahal.
Saat
ini, walaupun sebagian bangunan yang ada sudah memiliki dokumen-dokumen
tersebut, tak semua bangunan tersebut sesuai dengan yang ada dalam dokumen.
Meskipun gambar arsitektur sudah memenuhi persyaratan untuk mendapatkan IMB, pelaksanaan
pembangunan bangunan tersebut belum tentu sesuai dengan yang tercatat dalam
dokumen tersebut. Jadi, memiliki dokumen resmi tak menjamin kesesuaian bangunan
tersebut dengan dokumen yang ada.
Dengan
masih banyaknya bangunan yang berdiri tanpa adanya IMB, maka Solusi yang dapat
dilaksanakan adalah dengan memperketat pengawasan terhadap pembangunan.
Sedangkan solusi dari birokrasi dan pencaloan adalah dengan memperketat
pengawasan pelaksanaan pembuatan IMB dan dokumen-dokumen lainnya.
Dengan
adanya IMB, dapat memberikan pengaruh yang besar terhadap bangunan. Dengan
memiliki IMB berarti bangunan yang dibangun telah legal dan telah memenuhi
ketentuan. Maka, jika terjadi penertiban bangunan, bangunan yang memiliki IMB
tidak akan terkena penertiban ataupun yang paling fatal adalah dibongkar secara
paksa. Dan dengan adana IMB mempermudah pemilik bangunan untuk mengajukan
kredit ke bank.
Tidak
memiliki IMB memungkinkan bangunan tersebut dilakukan penggusuran atau
dikenakan sanksi secara hukum karena tidak memnuhi ketentuan yang berlaku.
Selain itu, bangunan tersebut juga bias berdampak merugikan lingkungan sekitar
karena belum memenuhi ketentuan – ketentuan yang berlaku.
Lingkungan di sekitar bangunan juga bisa terkena
dampak dari pelaksanaan pembangunan tanpa IMB, bisa jadi bangunan tersebut
merusak lingkungan sekitarnya atau menyalahi aturan yang berlaku. Oleh karena
itu, kesadaran dan peran serta masyarakat merupakan hal terpenting dalam proses
pembangunan sebuah bangunan agar tercipta bangunan yang tertib dan sesuai
dengan ketentuan. Masyarakatpun dapat melaporkan bangunan yang dianggap
menyalahi aturan dan merusak lingkungan kepada pihak berwenang pembangunan.
DAFTAR PUSTAKA
http://www.kosngosan.com/2017/08/makalah-arsitektur-hukum-pranata-pembangunan.html
http://www.kosngosan.com/2017/08/makalah-arsitektur-hukum-pranata-pembangunan.html
http://metro-jakbar.blogspot.co.id/2009/11/98-pemilik-bangunan-bermasalah-didenda.html
http://travel.kompas.com/read/2009/04/03/15424569/jangan.urus.imb.lewat.calo
http://a4creatio.blogspot.com/2017/10/bab-ii-kajian-teori-hukum-pranata.html
Komentar
Posting Komentar